Manažment stavby

Veľa z vás sa pri výstavbe domu určite stretáva s problémom načasovania a teda aj financovania stavby. Doba trvania výstavby priamo ovplyvňuje peňaženku investora, lebo zatiaľ čo vkladá finančné prostriedky do novostavby, musí častokrát platiť aj nájom, respektíve zabezpečovať si iné bývanie. Ak je stavba rozostavaná, vložené peniaze sú akoby zamrznuté, nehýbu sa. Je preto potrebné starostlivo si naplánovať celú výstavbu- rozpočet aj časový harmonogram a jeho sledovaním a dodržiavaním poveriť odborníka s bohatými  skúsenosťami, teda stavebný dozor.

Stavebný dozor

Stavba rodinného domu, či drobná stavba sa pre potreby určenia stavebného dozoru považujú za menšie projekty. Stavebný dozor všeobecne dohliada a kontroluje plnenie cieľov, rozpočtu a časového harmonogramu takéhoto projektu a včasným zistením rôznych pochybení alebo nedostatkov v procese výstavby môže investorovi ušetriť finančné prostriedky. Stavebný dozor sleduje vedenie stavebného denníka, po dokončení stavebných prác vypracúva potrebnú dokumentáciu pre odovzdanie stavby a zúčastňuje sa tiež kolaudačného procesu. Pripomíname, že aj pri jednoduchých stavbách, či ich zmenách, ktoré stavebník realizuje svojpomocne, treba určiť stavebný dozor, ak sám stavebník nespĺňa kritériá  stanovené stavebným zákonom. Aj keď realita hovorí o stavebnom dozore, ktorý sa na stavbe moc často neukáže, oplatí sa doň investovať. Najvhodnejšie je, ak je stavebný dozor nezávislý. To dáva investorovi záruku, že sa na jeho stavbe v priebehu realizácie stavebných prác nebudú zatvárať oči nad dôležitými skutočnosťami.

Kto môže byť stavebným dozorom?

Podľa zákona č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) je stavebným dozorom kvalifikovaná osoba buď s vysokoškolským vzdelaním architektonického, či stavebného smeru, alebo osoba s odborným stredoškolským vzdelaním stavebného smeru, v oboch prípadoch s najmenej 3 rokmi praxe v danom odbore.

Čo robí stavebný dozor?

Podľa stavebného zákona je činnosť stavebného dozoru nasledovná:

– Sleduje spôsob a postup uskutočňovania stavby tak, aby sa zaručila bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci, riadna inštalácia a prevádzka technického vybavenia na stavbe, odborné ukladanie stavebných výrobkov a hmôt, vhodnosť ich použitia a odborné ukladanie strojov a zariadení a sleduje vedenie stavebného denníka,

– Zodpovedá za súlad priestorovej polohy s dokumentáciou stavby, za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a spoluzodpovedá za dodržanie podmienok rozhodnutí vydaných na uskutočnenie stavby, najmä územného rozhodnutia a stavebného povolenia,

– Vplýva na odstránenie závad, ktoré na stavbe zistil, ak nemožno závady odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu.

Harmonogram výstavby

Pýtate sa, kedy je najlepšie začať so stavbou domu? Niektorí stavebníci preferujú začať práce na výkopoch a základoch už začiatkom jesenes tým, že do zimy postavia celý suterén, ktorý nechajú v zime vymrznúť a celú stavbu sadnúť a na jar pokračujú vo výstavbe ďalej. Iní začínajú s výkopmi skoro na jar a stavbu dokončujú až tesne pred prvými mrazmi. Výhodou je, že stavba je už zastrešená, okná aj dvere sú osadené cez zimu. Aby stavba nestála, môže sa pokračovať s prácami v interiéri, bez ohľadu na vonkajšie mrazy. V prípade, že je stavba podpivničená je v podstate jedno, ktorý spôsob si vyberiete, pretože škáry, ktoré môžu vzniknúť sadaním stavby, sa môžu objaviť aj po dvoch rokoch od ukončenia stavby.

Aj keď každý stavebník chce mať svoj dom postavený čo najskôr, nezabúdajte, že urýchlená výstavba dáva vyniknúť chybám a poruchám v konštrukcii, ktoré nemusia vždy súvisieť len s kvalitou práce a stavebného materiálu.

Dom na kľúč

Za najväčšiu výhodu domu na kľúč, okrem pohodlia, ktoré so sebou prináša, považujeme záruku stavebnej realizačnej firmy. Firma totiž preberá záruku nad celou stavbou, často sa spája aj s finančnou zábezpekou dodávateľa, ktorému doplatíme plnú sumu ( v podobe zmluvne dohodnutých %) napríklad až po roku, a to v prípade, ak sa na stavbe neprejavia žiadne pochybenia stavbárov. Stavebná firma je ďalej zodpovedná za dodržanie času vyhotovenia stavby, dodržanie stanoveného rozpočtu a poskytuje záruku na stavbu ako celok. Pri nedodržaní časových podmienok zmluvy, nech boli zavinené ktoroukoľvek stavebnou prácou, je vám firma povinná vyplatiť zmluvnú pokutu, ktorá sa odvíja od celkovej ceny stavby. Keďže takouto zmluvou na celý objekt stavby poskytnete firme veľkú zákazku, pri vyjednávaní o cene je pravdepodobné, že vám firma poskytne zľavu väčšiu, ako by vám poskytli jednotliví subdodávatelia pri svojpomocnom riadení stavby.

Svojpomocný manažment stavby

Základnou vecou, ktorú si musí stavebník pri svojpomocnom riadení stavby uvedomiť je, že riadenie takéhoto projektu môže byť niekedy práca na plný úväzok. Nielenže je potrebné vybrať si zo širokej ponuky subdodávateľov, je nutné si ich riadne preveriť, získať o nich referencie, osobne sa s každým stretnúť, dohodnúť si cenu a podmienky zmluvy. Celý tento proces tak zaberá investorovi množstvo času a aj výrazne predlžuje dokončenie stavby. Čo sa týka celkovej ceny takéhoto spôsobu výstavby, ak neberieme do úvahy vlastný čas investora, ktorý tiež niečo stojí, môže byť na prvý pohľad nižšia ako pri stavbe domu na kľúč. Ak však berieme do úvahy to, že jednotlivé subdodávateľské stavebné firmy vám nebudú ochotné poskytnúť výrazné zľavy, vzhľadom na rozsah prác, na ktoré si ich objednávate a tiež fakt, že výsledné sumy za jednotlivé stavebné práce sa môžu v priebehu stavby navyšovať, netreba sa predčasne ulakomiť na prvotnú nižšiu cenu. Dôležitým faktorom, ktorý je treba v tomto prípade riadenia stavby zvážiť je aj otázka záruky. Najmä pri opravách a rekonštrukciách je niekedy ťažké určiť, ktorá firma spravila chybu, pretože jednotlivé stavebné práce so sebou súvisia a plynulo na seba nadväzujú. Naháňať firmy a zisťovať priamu zodpovednosť tej- ktorej firmy je nepríjemná a časovo náročná činnosť, najmä z dôvodu, že dodávatelia sa samozrejme budú vyhovárať jeden na druhého. Preto by sme chceli zdôrazniť úlohu a užitočnosť zmlúv ako takých, netreba sa nechať zlákať na nižšiu cenu práce bez akýchkoľvek dokladov.

Vedenie stavebného denníka

Stavebný denník, potrebný pre odovzdanie a kolaudáciu stavby, sa musí viesť v priebehu celého procesu stavby. Okrem zákonom stanoveného stavebného denníka, do ktorého sa zapisuje všetko dôležité, čo sa na stavbe udeje, odporúčame budúcim investorom viesť si svoj vlastný stavebný denník. Najmä ak si manažment stavby zastrešujete svojpomocne, prostredníctvom viacerých samostatných firiem. Vtedy je dobré vedieť, kto kedy na stavbe pracoval, a teda kto je za čo zodpovedný. Táto informácia môže byť v budúcnosti veľmi užitočná, pretože väčšinu stavebníkov pravdepodobne čaká nejaká tá reklamácia, či prerábka.

Čo presne je stavebný denník?

Podľa zákona č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) sa pod stavebným denníkom rozumie:

– Dokument, ktorý je súčasťou dokumentácie uloženej na stavenisku, zaznamenávajú sa v ňom všetky podstatné udalosti, ktoré sa stali na stavenisku.

– Do stavebného denníka sa zapisujú všetky dôležité údaje o stavebných prácach, o vykonávaní štátneho stavebného dohľadu, štátneho dozoru, dozoru projektanta nad vykonávaním stavby a autorského dozoru a o iných činnostiach ovplyvňujúcich stavebné práce a priebeh výstavby.

– Vedie ho stavbyvedúci alebo stavebník od prvého dňa prípravných prác až do skončenia stavebných prác.

Kto môže robiť zápisy do stavebného denníka?

Zápisy, a to dátum návštevy staveniska, zistené skutočnosti a urobené opatrenia, sú do stavebného denníka podľa stavebného zákona oprávnené robiť tieto osoby:

–      Osoba oprávnená vykonávať štátny stavebný dohľad,

–      geodet a kartograf stavby,

–      stavebník alebo jeho splnomocnený zástupca a vlastník stavby, ak nie je stavebníkom,

–      projektant a projektant čiastkových projektov stavby,

–      zhotoviteľ (dodávateľ) stavby,

–      osoba vykonávajúca stavebný dozor,

–      osoba vykonávajúca štátny dozor,

–      koordinátor bezpečnosti práce na stavenisku.

Ako pripraviť stavenisko na začatie stavby?

Povinnosťou stavebníka je pripraviť stavebný pozemok tak, aby realizačná firma mohla začať stavebné práce podľa zmluvne dohodnutých podmienok. V prvom rade je potrebné stavebný pozemok oplotiť a zabrániť tak vstupu cudzích osôb a poškodeniu susediacich pozemkov a stavieb.  Ďalej je potrebné vyriešiť prístup k stavenisku, teda vyriešiť otázku príjazdových komunikácií. Príprava stavebného pozemku spočíva aj v jeho vyčistení. Pokosenú burinu a vykopané kry možno v malých množstvách spáliť, prípadne ich vyviezť na skládku odpadu, pri vytínaní stromov nezabúdajte na potrebné povolenia. Zbúrané staré objekty je tiež potrebné odviezť na skládku, prípadný využiteľný materiál na zásypové práce je možné na stavenisku ponechať. Podľa určenia projektanta je na stavenisko nutné zabezpečiť aj prívod elektriny a vody. V neposlednom rade by mal každý stavebník poskytnúť základné informácie o plánovanej stavbe v podobe informačnej tabule. Tu by mali byť uvedené okrem označenia stavby a príslušného povolenia na výstavbu aj meno realizátora, stavbyvedúceho a termíny začatia a ukončenia výstavby.